"생활형 숙박시설" 주택이 될까?
생활형 숙박시설이란 ?
: 주거와 세탁(생활)이 가능한 숙박시설 입니다.
정확하게는 주택으로 분류되지 않고, 숙박시설로 분류되어 실거주를 하기 위해서는 "장기투숙 신청"을 해야하는 주택입니다.
그러다보니 생활형숙박시설은 주거용(아파트 대체제)로 쓰이기도 하고 숙박시설로 쓰이기도 합니다.
예를들어 남산세트럴뷰스위트 경우는 주거용이 아닌 숙박시설로 쓰이는 생활형숙박시설입니다.
생활형 숙박시설 분양 목적
생활형숙박시설을 분양계약하기 전에 해당 생활형숙박시설이 주거용인지 숙박용인지 직접 확인하시고 본인 투자 목적에 맞는지 알아보셔야합니다.
분양의 목적이 주거인지 월세를 받는 것인지, 에어비앤비운영인지 투자목적을 명확히 하고,
분양받는 생활형숙박시설이 본인의 투자목적에 부합하는지 실제로 확인하세요.
그리고 최근입법예고된 건축법시행령에 따르면 생활형숙박시설은 주택용도로 사용할수 없다고 하구요.
생활형 숙박시설을 주거용 분양시 주의할 점
1. 장점
- 청약통장이 필요없다.
- 분양권 전매제한이 없다.
- 주택 투기지역, 조정지역등 지역규제와도 관계도 없으며, 주택이 아니다보니 주택수와도 무관합니다
( 생활형숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문입니다. )
현재 주택에 관한 부동산 규제가 강력하다보니 이를 피할 수 있는 생활형숙박시설의 경우 큰 장점으로 느껴질수 있는데요.
2. 단점
- 주택담보대출은 받을수 없고 사업자대출만 가능합니다.
- 구입시 취등록세는 4.6% 적용받습니다.
- 상업지역에 건설되기때문에 주거지로 기능은 떨어지고, 교육/환경 등이 떨어집니다.
- 주차대수 부족
- 공동주택보다 전용률이 떨어짐
- 주거목적으로 사용하게 된다면 주택수로 포함이 될수 있으며, 종부세 부과도 될수 있습니다.
- 전용면적이 비슷해도 일반주거형태가 아니기 때문에 더 작게 느껴질 수 있습니다.
* 유선상 확인한 결과 실거주를 하기 위해서는 장기수툭 신청을 별도로 해야합니다.
생활형 숙박시설을 '숙박시설'로 운영하기 위해서는?
에어비앤비를 많이 생각하실텐데
현행 공중위생관리법상 건축물 일부를 대상으로 한 숙박업 영업신고를 하려는 경우 “최소 30객실이상”을 소유한 위탁업체나 개인만이 가능합니다.
30채이상을 소유하지 못한경우라면 개별로 숙박업 등록은 안되고
위탁업체에 임대를 주고, 분양자인 개인은 임대사업자를 내는 방식으로 운영하게 됩니다.
본인이 에어비앤지 직접 운영하실 수 없고 위탁업체가 운영하며 개인은 위탁업체와 약정된 수익을 받아가게 되는데요.
(위탁업체 운영비-청소,세탁,관리비,소모품비등을 제하고 수익배분을 하게 됩니다)
이외에 위탁업체에 맡기지 않고 개별로 30개 이상의 분양자들이 모여서 숙박업등록후 생활형숙박시설을 운영할 수도 있습니다.
생활형 숙박시설을 '임대사업'으로 운영하기 위해서는?
생활형숙박시설을 분양받고 임대를 놓게 되는 경우, 주택이 아니므로 주택임대사업자가 아닌 "일반임대사업자등록"을 하게 됩니다.
생활형숙박시설의 경우 주택수로는 포함이 안되지만, 세입자가 주거목적으로 전입신고를 하고 주거를 할 경우, 주택수에 포함될수 있습니다.
이 경우, 환급받은 부가세를 토해내야 하는 등의 문제도 발생할수 있습니다.
전입신고를 못하게 특약으로 잡고 계약을 해서 세금문제를 해결할 수 있지만, 세입자는 전세자금대출 등 여러 주택 금융 상품이 이용이 어려울 수 있습니다.
세입자입장에서 보면 월세 세액공제를 받지 못하고, 전입신고가 안되는 상황에 전세자금대출이 안되고,
보증금 보장이 안됨으로 인한 불이익이 있을 수 있습니다.
따라서 전세가가 주변 시세보다 낮게 측정될 가능성이 있습니다.
임대사업으로는 그렇게 좋지 않네요..
현재 관심있는 생활형숙박시설 - 롯데캐슬 르웨스트
위치도, 브랜드도 도면도 상품도 너무나 완벽합니다.
1. 위치
마곡나루역과 마곡역 사이 부지로, 식물원과 마곡에 모든 지구를 누릴 수 있는 위치 입니다.
2. 상세 주택 정보
3. 단지 소개
4. 평면도
1) 49형A
거실1 + 방1 구조입니다. 객실이라고 표시된 부분에 드레스룸도 보입니다.
2) 49형B
거실1 + 방1 구조입니다. 객실이라고 표시된 부분에 드레스룸도 보입니다.
3) 63형
거실1에 방2개 구조입니다. 주방도 굉장히 넓게 나와 보입니다.
4) 74형
거실 1에 방이 3개, 화장실이 2개인 구조입니다.
화장실에는 욕조도 보이고, 테라스도 함께 있습니다.
전형적인 아파트로 보입니다.
5) 84형
여기도 거실1 + 방3개 + 화장실 2개 구조입니다.
6) 88형A
여기도 거실1 + 방3개 + 화장실 2개 구조입니다.
7) 88형B
거실이 말도안되게 큰 구조입니다. 방3개는 동일하네요.
8) 100형A
코너에 있는 집으로, 거실1에 방3개는 동일하지만 방하나가 독특한 구조로 되어 있습니다.
9) 100형B
코너에 있는 집으로, 거실1에 방3개는 동일하지만 여기는 방2개가 독특한 구조로 되어 있습니다.
10) 111형
동일한 구조지만 거실과 객실이 길게 빠진 구조입니다.
평수가 이렇게 다양할 수 가 있는 싶을정도로 다양하네요.
정말 아파트를 노리고 만든거 같아 보입니다.
이 생활형 숙박시설은 평당 4300만원 수준이라고 합니다.
그러니까 20평은 8억6천만원 수준입니다.
해당 숙박시설은 8월중 모델하우스를 오픈할 예정이며, 위치는 코스트코 양재점 건너편이라고 합니다. (전화로 물어보니 열심히 짓고 있다고 하시네요.)
입주 예정일은 2024년 6월 예정입니다.
생활형 숙박시설의 장단점이 너무 명확해서 매우 고민이 됩니다.